Имущественный налоговый вычет 1 млн рублей: как получить

Имущественные вычеты при покупке жилья и уплате ипотечных процентов с 2025 года стали заметно выгоднее. Так произошло благодаря введению прогрессивной шкалы НДФЛ. Теперь размер возврата зависит не только от стоимости квартиры, но и от уровня дохода налогоплательщика. Это открывает новые возможности для тех, кто зарабатывает больше. В статье разберем, как именно изменилась система, кто сможет получить миллионный вычет и произойдут ли еще изменения в ближайшее время.

Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена

Содержание

1. Для кого с 1 января 2025 года увеличен вычет при покупке квартиры
2. Максимальный имущественный налоговый вычет при прогрессивной шкале НДФЛ
3. Максимальный вычет при покупке квартиры: пример
4. Примеры расчета прогрессивного налогового вычета в нестандартных ситуациях
5. Увеличение налогового вычета до 6 млн рублей: судьба инициативы

Для кого с 1 января 2025 года увеличен вычет при покупке квартиры

Начиная с 1 января 2025 года в России изменился подход к имущественному налоговому вычету при покупке жилья. Это связано с введением прогрессивной шкалы НДФЛ. Что это означает?

С 2025 года введена новая прогрессивная шкала. Она состоит из пяти ставок: 13, 15, 18, 20 процентов и 22 процента. Конкретная ставка применяется в зависимости от годового дохода гражданина.

• 13 процентов — если доходы составляют до 2,4 млн рублей в год;
• 15 процентов — доходы — от 2,4 до 5 млн рублей в год;
• 18 процентов — доходы — от 5 до 20 млн рублей в год;
• 20 процентов — доходы — от 20 до 50 млн рублей в год;
• 22 процента — доходы — больше 50 млн рублей в год.

Это значит, что имеющие доход выше определенных порогов платят НДФЛ по соответствующей ставке и размер вычета будет зависеть именно от нее.

Таким образом, за счет того, что ставка налога может быть выше 13  процентов, сумма, которую можно вернуть в качестве вычета при покупке жилья, выросла.

Например, при высоком доходе и ставке НДФЛ 18 процентов можно рассчитывать на вычет, равный 18 процентам от суммы, а не 13 процентов.

Именно поэтому многие называют вычет «прогрессивный налоговый вычет».

Более того, не стоит забывать, что можно оформить сразу несколько вычетов при покупке квартиры. Это вычет за покупку недвижимости и по ипотечным процентам (при условии покупки в ипотеку).

База для вычета, установленная законодателем, остается прежней (ст. 220 НК РФ). Лимит по расходам на покупку жилья — 2 млн рублей. Лимит на проценты по ипотеке — 3 млн рублей. То есть сколько бы не стоила квартира, сумма, от которой будет считаться вычет, остается неизменной.

Как считать

Если квартира стоила 4 млн рублей, возвращать все равно будем с 2 млн рублей. Представим, что НДФЛ уплачивался по 15-процентной ставке. Для того чтобы понять какой размер вычета полагается, 2 млн рублей умножаем на ставку 15 процентов и получаем 300 тыс. рублей. Это сумма и есть размер вычета, оформляемый при покупке квартиры.

По ипотечным процентам вычет рассчитывается по аналогии — только не от 2, а от 3 млн рублей.

По ставке 13 процентов вычет позволял вернуть максимум 260 тыс. рублей за покупку квартиры и 390 тыс. рублей за проценты. Итого только 650 тыс. рублей. В 2025 году, если ставка НДФЛ выше, эта сумма может быть значительно больше.

Сегодня максимальный общий вычет (на покупку + проценты) может дойти до 1,1 млн рублей для тех, кто попадает под самые высокие ставки.

Кто сможет получить увеличенный вычет

1. Граждане, чьи доходы превышают предусмотренные пороги и которые уплачивают НДФЛ по высоким ставкам.

2. Граждане, которые приобретают жилье в ипотеку. В этом случае сумма, доступная к возврату, включает не только часть за покупку жилья, но и часть за уплаченные проценты, и при новых ставках она возрастает.

3. Граждане, соответствующие всем условиям для получения вычета. Они должны быть официально трудоустроены, являться плательщиками НДФЛ, собственниками недвижимости и иметь подтвержденные расходы на их покупку.

Если человек не является налоговым резидентом, не платит НДФЛ, либо не имеет официальных доходов, повышение ставки ничего ему не дает, он не сможет воспользоваться правом на получение вычета. При наследовании право на вычет также не возникает, так как покупка не осуществлялась за собственные средства.

Важно не путать имущественные вычеты. Законодатель предусмотрел оформление вычета с покупки недвижимости и с ее продажи. Сумма вычета в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 220 НК РФ при продаже недвижимости составляет 1 млн рублей. Эта сумма позволяет уменьшить налогооблагаемый доход при реализации квартиры, дома или доли в них. Аналогичный вычет 1 млн рублей предоставляется и при продаже земли или доли в праве на землю.

Максимальный имущественный налоговый вычет при прогрессивной шкале НДФЛ

В отношении имущественного вычета действует принцип: он предоставляется с документально подтвержденных расходов в отношении одного объекта недвижимости (или его части).

Если в год полностью использовать вычет не удается (сумма вычета больше, чем уплаченный налог), остаток переходит на последующие налоговые периоды до полного исчерпания лимита

Как говорилось ранее, лимит расходов, с которых можно применять имущественный вычет, остался прежним – это 2 и 3 млн рублей.

Поменялись суммы вычета, которые можно получить, в зависимости от прогрессивной шкалы НДФЛ.

Рассмотрим их максимальные суммы.

При высоких доходах и уплате НДФЛ по ставке 22 процента можете рассчитывать на максимум выплат – 1,1 млн рублей. Именно эту цифру в СМИ часто называют «новым максимумом» имущественного вычета.

Максимальный вычет при покупке квартиры: пример

Рассмотрим, как на практике рассчитывать максимальный размер вычета при покупке квартиры.

Исходные данные, характерные для всех случаев:

• лимит имущественного вычета при покупке квартиры – 2 млн рублей;
• лимит по процентам – 3 млн рублей;
• формула вычета: установленный лимит х ставку НДФЛ.

Важно! Право на вычет возникает с момента покупки недвижимости. При этом заявление можно подать только на следующий год. Вернуть НДФЛ за годы, предшествующие покупке, нельзя. Также вычет возвращается за три последних года, предшествующих обращению в налоговую.

Если квартира куплена в 2025 году, то на вычет сможете заявить только в 2026 году и получить его за один год (2025-й). Неиспользованный лимит можно будет оформить в последующих годах.

Когда квартира куплена, например, в 2022 году, а на вычет заявлено в 2026 году, в расчет налоговая возьмет 2025, 2024, 2023 годы — при условии подтвержденных доходов и уплаты НДФЛ с них в этот период. Если лимит по первому объекту недвижимости не исчерпан ввиду небольшой стоимости, то позднее при покупке другого жилья можно заявить второй вычет. Это правило не распространяется на вычет по ипотечным процентам.

Пример по среднему доходу (ставка 13 процентов)

Исходные данные:

• зарплата 100 тыс. рублей в месяц = 1,2 млн рублей в год;
• гражданин П. купил квартиру за 4 млн рублей без ипотеки;
• размер уплаченного НДФЛ за год – 1, 2 млн руб. х 13 % = 156 тыс. рублей.

Расчет:
Лимит по расходам — 2 млн рублей.
Ставка НДФЛ — 13 %.
Максимальный возврат: 2 млн х 13 % = 260 тыс. рублей.

За первый год можно вернуть 156 тыс. рублей, а оставшиеся 104 тыс. рублей в последующие годы.

Пример по доходу выше среднего (ставка 18  процентов)

Исходные данные:

• доход — 10 млн рублей в год;
• квартира куплена за 6 млн рублей;
• сумма выплаченных процентов на момент обращения — 2 500 млн рублей;
• размер уплаченного НДФЛ за год – 10 млн руб. х 18 % = 1 800 млн рублей.

Расчет:
Лимит по расходам — 2 млн рублей;
Лимит по процентам – 3 млн рублей;
Ставка НДФЛ — 18 %.

Максимальный возврат за покупку: 2 млн х 18 % = 360 тыс. рублей.
Максимальный возврат по процентам (на момент обращения): 2 500 млн х 18 % = 450 тыс. рублей.

ИТОГО: 810 тыс. рублей.

Рекомендуем первым заявлять вычет с покупки квартиры и только потом при уплате необходимой суммы процентов — второй.

Примеры расчета прогрессивного налогового вычета в нестандартных ситуациях

Пример № 1. Доходы ежегодно растут, ставка НДФЛ меняется (рассчитывается вычет по ипотечным процентам).

Исходные данные:

• квартира куплена в ипотеку за 8 млн рублей;
• проценты по кредиту: 2 500 млн рублей (на момент обращения в 2028 году, уплачены за 5 лет).
  Ставка НДФЛ повышается ежегодно:
  2025-й: доход 2,2 млн рублей – ставка 13 процентов
  2026-й: доход 4,5 млн рублей — ставка 15 процентов
  2027-й: доход 8 млн рублей — ставка 18 процентов

Расчет по годам:
2025 год:
— уплачено процентов — 400 тыс. рублей;
— ставка — 13 процентов;
— возврат = 400 000 х 13 % = 52 тыс. рублей.

2026 год:
— уплачено процентов — 600 тыс. рублей;
— ставка — 15 процентов;
— возврат = 600 000 х 15 % = 90 тыс. рублей.

2027 год:
— уплачено процентов — 600 тыс. рублей;
— ставка — 18 процентов;
— возврат = 600 000 х 18 % = 107 820 рублей.

Итого за 3 года:
52 000 + 90 000 + 107 820 = 249 820 рублей.

Оставшуюся часть максимального вычета можно будет оформить в последующие годы, но только с данного ипотечного кредита.

Пример № 2. Квартира куплена в долевую собственность супругами в браке. У супругов разные доходы.

Исходные данные:

• квартира стоит 6 млн рублей (без ипотеки);
• оформлена в общую долевую собственность 50/50;
• супруг зарабатывает 6 млн рублей в год — ставка НДФЛ 18 процентов;
• супруга зарабатывает 2 млн рублей в год — ставка НДФЛ 13 процентов.

Расчет:
Каждому супругу полагается вычет с расходов на покупку до 2 млн рубле независимо от доли (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Супруг: 2 млн × 18 % = 360 тыс. рублей.
Супруга: 2 млн × 13 % = 260 тыс. рублей.

Суммарный возврат семьи:
360 тыс. + 260 тыс. = 620 тыс. рублей.

Если бы ставка у обоих была 13 процентов, семья вернула бы максимум 520 тыс. рублей.
Рост ставки НДФЛ сделал вычет на 100 тыс. рублей выгоднее.

Увеличение налогового вычета до 6 млн рублей: судьба инициативы

В 2023 году предпринималась попытка увеличить лимит расходов, которые принимаются во внимание при расчете вычета. Так, предлагалось за покупку недвижимости увеличить лимит до 3 млн рублей, а по ипотечным процентам – до 4 млн рублей. Однако соответствующий законопроект был отклонен Государственной Думой РФ.

Сегодня организации строительной отрасли также выступают с инициативой повышения указанного лимита с текущих 2 млн до 6 млн рублей.

Такая идея мотивирована тем, что цены на жилье за последние годы значительно выросли. Установленный в законодательстве лимит уже не отвечает современным реалиям.

При вычете от суммы 6 млн рублей (по ставке 13 процентов) возврат мог бы быть до 780 тыс. рублей (6 млн х 13 %).

По информации Национального объединения строителей указанная инициатива была поддержана Минстроем России.

Рассматриваются различные варианты реализации предложения, например, ввести в качестве временной меры (на некоторый срок), чтобы поддержать спрос на рынке жилья и строительную отрасль.

Также обсуждаются региональные дифференциации: в крупных городах (где высокая стоимость жилья – например, в Москве, Петербурге) установить лимит 6 млн рублей, а в остальных — промежуточный, но также увеличенный, например, 4 млн рублей.

Какая-либо информация об указанном предложении от органов власти на сегодняшний день отсутствует. Будут ли оформлены предложения в виде законопроекта, неизвестно. В любом случае реализация указанной инициативы окажет серьезное воздействие на бюджет, так как потребует дополнительного финансирования. Согласится ли на это государство в современных экономических реалиях и политической обстановке – большой вопрос.

С юридической точки зрения реализация указанной меры потребует внесения изменений в НК РФ и согласования законопроекта с многими органами власти, что вызовет большие временные затраты.